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一周问答 | 今年究竟应该买房还是投资股市?三四线城市出现分化了吗?

来源:丁祖昱评楼市   发布时间:2019-03-18

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Q1.

网友隼打怪:新闻上说,华为员工卖房抄底A股,那今年究竟应该买房还是投资股市?猪年春节过后,A股站上3000点,两市成交屡破万亿。近期,尽管指数回调,但市场趋势尚好。反观楼市明显回调了,1-2月重点城市新房成交下跌近5成,龙头开发商开年销售普遍下跌30%左右,热点城市新房库存普遍超过12个月,二手房价普遍下跌。您觉得应该怎么操作?

丁祖昱答:卖房炒股的逻辑,无非是用卖房的钱作为本金,去获得股票上涨的收益。但是,股市的风险和不确定性远远高于楼市,一般人很难驾驭,再说牛市走势还未确立,目前这个时间点去卖房炒股很有可能得不偿失。即使对自己炒股水平很自信,一定要卖房炒股,也要看这房子是自住还是投资性富余用房,千万别卖掉自住用房去炒股。

Q2.

网友Martin-92:老师,2018年末不少城市出现土地流拍,加上政策调控,还有一些中小房地产商没法融资借贷。这种情况下,您觉得2019年真的会出现任志强先生说的那种,整个2019年可能会出现的房荒吗?

丁祖昱答在“房住不炒”的总基调下,今年楼市不会出现明显的大涨大跌,市场还是以稳为主。所以会不会出现“房荒”,我个人认为不必担心,毕竟出现“房荒”“有钱买不到房”等与楼市调控基调并不相符。目前房企拿地谨慎、开工率低的现象的确存在,但并不意味着“无房可售”,房企自身存货还很多,且供给侧仍有很多操作空间。即便是2019年市场供货相对以往偏紧,房价也不会报复性上涨。

Q3.

网友罗宾:老师,和其他强二线城市相比(如郑州或成都),投资苏州买房会有更高的收益吗?毕竟苏州房价已经很高了。我担心以后是强省会时代,苏州会逐渐没落下去,房价涨幅也跑不赢强省会城市。您给分析一下呗!

丁祖昱答:首先,苏州不会没落下去。我国沿海省份除了省会之外,一般都会有一个特别强的近海城市,如辽宁大连,山东青岛,江苏苏州,浙江宁波,福州厦门(泉州)等。而临近上海的苏州,更是受到了一线城市生产要素辐射的利好,在技术、资本、人才等方面都有得天独厚的优势。在很多方面,苏州的区位发展优势是好于南京的,比如长三角一体化的G60科创通道,就包括了苏州,但不包括南京。结合统计数据来看,苏州的生产总值,人均收入等各项指标,也都一直好于南京。

第二,房价方面,至少和省会南京相比,目前苏州房价还不算特别高,居民购房压力是低于南京的。但是在因城施策全面落地的情况下,目前大中城市房价大幅上涨的可能性都很小,无论是苏州,郑州还是西安,房价波动都会受到严格限制。长远发展角度而言,影响房价变动的第一要素始终是居民收入水平。就房价收入比来看,目前苏州居民购房支付能力比西安强20%左右,整体来看也是苏州房价更具上涨动力。

Q4.

网友佰道乾汇-蔡祥:对于长租公寓的未来市场,有何看法?

丁祖昱答:未来长租公寓呈现四大趋势:

第一,行业管理规则将更加规范化。目前行业发展中出现野蛮扩张、经营管理混乱、侵害租客合法权益等问题,未来住房租赁市场监管制度将更加健全,相关部门职责分工更加明确。

第二,市场化是长租公寓未来的主要经营模式。目前各地政府鼓励各房企、经纪机构等参与租赁市场的建设。因此可以预见,未来租赁市场将会形成以市场化供给为主,政府保障性供应为辅,但两者共存共生的市场格局。

第三,行业未来仍将延续整合趋势,集中度会将一步升高。租赁行业目前正处于规模快速扩张阶段,未来还将经历比拼盈利能力和并购潮集中度提升两大阶段。

第四,轻资产运营模式将会是长租公寓未来发力点。通过优秀的运营管理输出,其前期沉淀资金相对少,可以在短时间内快速开拓市场。此外随着租约价值逐步被认识,轻资产模式的公寓公司可以通过发行ABS产品让渡租金收益权来获得融资。

Q5.

21世纪经济报道记者:想问丁总,目前三四线城市出现分化了吗?

丁祖昱答:目前三四线分化严重,从统计局数据来看,东部销售下滑显著,中部城市微降,西部地区同比依然显著增长,这也是本轮市场热点传导的具体表现。当然实际情况目前中西部三四线城市市场也迅速进入了调整,统计数据有所滞后。相对来说,人口流入明显、产业支撑良好、购买力水平较高的长三角、珠三角的三四线城市市场明显要比其他地区好很多!

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丁祖昱评楼市
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