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不与趋势为敌,“后炒房时代”的窗口期优质资产逻辑

来源:大伟看楼市   发布时间:2019-03-25

3月中旬已经过去,2019年的小阳春愈演愈烈,市场对小阳春的出现已经有了共识。

尤其在二手房领域,包括北京、深圳、厦门、南京等之前2017-2018年二手房价格明显下调的城市中,都有价格出现波动的苗头。最近如果没有政策波动,3月份下旬到4月很可能会表现的更明显。

当然,后续到底如何走,还是有分歧有人谨慎乐观、有人怕昙花一现。但对于普通消费者来说,窗口期选择优质项目的原则是不会变的。

提到小阳春就不得不提及春节后北京市场第一个抢跑的泰禾,泰禾的“1号抢收计划”,在北京的几个中高端住宅项目中带来10000组来访,实现单月认购50亿。加速出货这是企业战略选择的原因,从买了这些项目的购房者来说,的确选择到了高性价比的资产。

而最近泰禾继续在商办领域发起了“1号抢铺计划”,包括地铁上盖的城市综合体大盘泰禾中央广场,长安街一线写字楼泰禾长安中心,以及近临环球影城的泰禾一号街区等。

如何选择有价值的商用物业投资!

对比住宅市场的波动,北京在商办领域市场最近大新闻不断:如果联系到一起看,会发现一个很明显的特点,优质企业收购优质物业的步伐在加快。

1:北京翠宫饭店被京东27亿元收购,收后将改为商用写字楼。

2:今日头条90亿买下中坤广场,将用作写字楼。

2018年北京大宗交易市场火热,总交易额超560亿元人民币,创历史新高。外资买家投资金额约占三成,包括安联保险、领展、AEW、Partners Group在内的众多外资机构纷纷布局北京市场。自用型买家依旧保持活跃,数个银行、保险、TMT公司将目光投向核心区的改造项目以及通州、丽泽、稻香湖等新兴区域。

那么如何选择优质资产呢?

房地产过去是住宅炒作为王,就是一个典型的“产品快速输出”的制造业模式,快拿地,快开工,快销售,然后赚得钱再拿地,再生产……典型的制造业玩法。

而今天经历过2017年来连续2年历史最严格的调控下,进入下半场“后炒房时代”后,住宅流动性反而不如商办类物业。

在资产运营时代,过去都看住宅买到手价格涨多少,但未来对于大部分人来说,将逐渐转移到看租金多少,看长期回报率。这种情况下,商办物业的性价比就逐渐体现出来了。

1:从城市选择看,最近的经济走势下,产业和资本回归核心城市成为主流

这几年随着招商引资力度加强,越来越多的高端外企入驻国内一线城市;国内创业创新亦如火如荼,独角兽层出不穷,导致北京市场的商办物业需求持续上升。租金也持续上涨。从全国看,置产最安全的城市肯定是北京,特别是前期已经调整过的北京。

北京拥有众多全球领先企业

未来北京的商办供应将以500平米以上,这种情况下,目前市场上剩余的小户型商办成为了相对稀缺产品。

2:具体到产品端的选择逻辑,就不得不提复合型办公产品。

在过去10几年的商办市场中,流动性最大的就是复合型办公产品,商办类的层高优势给了这类产品明确的性价比。

对比市场回报率看,目前最高的肯定是商铺,而最低的是住宅,复合型办公产品居中。在市场二手交易中,目前占据商办类50%以上比例的是复合型办公产品,从对于中小投资者来说,最看重的流动性在这类产品上表现最明显,远远优于写字楼与商铺。

地处京南发展黄金主轴之上的泰禾中央广场,户型面积36平米起,最大也只有118平米,主流就是复合型办公产品。

项目位于北京城南黄金地段大兴黄村南部,地处京津冀协同发展示范区,近临大兴国际机场临空经济区、生物医药基地、物流产业基地、星光影视园等产业主轴,坐拥数十万科创精英人才,搭载万亿投资造就的“火箭式”发展速度,可以预见项目的升值前景与可观收益。

▲ 泰禾中央广场

在此基础上,泰禾中央广场通过交通、产品、业态的组织,搭建自身的有机内循环,为项目赋能。项目规划商业办公、中央公园、泰禾里体验商街、教育商超、临街底商等多重业态,是总体量40万平米的城市综合体。位踞地铁4号线义和庄站上盖,商业的地下二层可联通地铁,带来庞大客流。

▲ 泰禾中央广场

同时,已开业的泰禾里商业规划了教育、餐饮、宠物、健身等体验式业态,引入华为、星巴克、稻香村、字里行间、宽板凳老灶火锅、BUYsweet成长live馆等知名品牌进驻,与办公、中央公园、高端精品超市等形成强力联动,构成完整的商业生态系统,相互助益。

▲ 泰禾里购物中心现已开业

另外加速销售的泰禾长安中心推出65-265平米写字楼,还有少量50-270平米的商业,作为长安街一线的可售资产,是每个企业可遇不可求的机会。

▲ 泰禾长安中心

泰禾长安中心地处长安街政商要地,凭借超5A级国际甲级写字楼的品质办公,智慧化服务体系,以及周边完备的多元商务商业配套,一举成为CRD银河商务区的首席商务地标。

此外,入驻泰禾长安中心的企业还可享受石景山区的产业扶持政策,包括年额度10%奖励、每天每平米1元补贴、每平米补贴1000元在内的三大政策、六项措施、六项服务,一站式实现企业品牌形象、办公升级、资产配置的多重需求。

在经济变化的当下,不与趋势为敌成为生存的安全法则。在最安全的城市选择最安全的资产。在信贷逐渐平稳宽松的窗口期选择出货加速的性价比产品,这就是“后炒房时代”的楼市优质资产逻辑!

本文为吉屋头条号作者原创,未经授权,不得转载。
大伟看楼市
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